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深圳房产:北京西城学区房凉凉,深圳也会跟进吗?为何

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发表于 2020-5-12 20:34:10 | 显示全部楼层 |阅读模式

往期问答收录在 “收租的报哥”百家号,关注看更多回答。
遇到买房问题请私信提问。
1、问:目前名下坂田北一套楼梯三房,约420万贷款余额不多,龙岗中心城龙岗实验四房700万,均满五年。工作在龙岗,两个孩子大的二年级小的2岁,最近纠结要不要把坂田房产卖出换百花学位老破小,但是担心居住生活问题,非常纠结。如果换百花三房,首付不够有没有其它办法,二年级换试验初中是否能录取?龙岗实验几年没公布中考成绩了,是因为成绩下滑吗?感谢
答:你好,感谢付费咨询。
参见我前段时间的看法:
关于深圳中考
1、 深圳中考,均分95读不了深中,均分93读不了红岭,满分460,普高录取:非深户391最低,深户349分最低,深圳身份证只有400万张,深户考上高中的概率为70%,非深户20%,深户优势很大;
2、参与中考78300人,公办招生计划35531人,录取率45%,2018年录取率约47%,学校建设速度跟不上人口流入速度;
3、四大全部大规模点招,点招生和地段生升学率差距惊人,比如广受追捧的深高北,八大率只有16.9%,总共60人,红岭1人,深中、深实验、深外分别两人,自己的高中部53人,参考356人,这60人,有多少来自那两个点招班?
4、福田、南山的成绩成绩比较稳定,宝中的学校(海旺、海韵)今年有较大进步,光明、龙岗、坪山则没有亮点,说明,生源还是衡量学校水平最重要的指标,房价是衡量生源水平的重要指标;
5、南山的学校,基本没有点招,全部是地段生,南二外系、南外系、南实系、育才系的八大率每年都在20%左右或者以上,我不认为全是教学质量的缘故,硬件设施是一部分,主要还是生源以及家长对教育的时间、金钱投入;
6、花大价钱买深实验的家长,都是各行各业顶尖人物,这群家长,对孩子教育的投资本来就大,换个二线学位,学而思、各大补习班一起上,成绩也不会差,很多家长会错误的认为,孩子成绩好是学校的缘故。
总结:投资学位,等人接盘,靠谱!自己上学,就近原则,过得去就行!孩子成绩,最终还是拼实力,拼家长! 搞房地产,因城施策,搞教育,因材施教。
我不建议买百花三房,未来升值潜力一般,担心以后会出现最近北京学区房的政策,上学用一套小户型挂学位,附近租房住好了。
百花小学+深实验双学位低入门槛: 桑达大厦、金茂礼都,这类物业绝大多数做仓库或办公,周围很多物流大货车,环境和交通状况比价差,买来都是为了使用学位,对于这种的高单价的学位房建议只买小套,只用学位越小越好。
2、问:老师您好,最近在看二手房,准备自住加孩子上学,招商依山郡,万科四季花城,泰和花园的三房,求指点,谢谢
答:你好,感谢付费咨询。
1.招商依山郡是深中龙岗分校,深中的范围都是次新房,生源好,东进战略教育也会被重视,关外的学区会逐渐崛起,大运的兴起也是对深中龙岗分校的利好。
深圳最紧缺的除了商品房就是学校了,建设学校的速度赶不上婴儿的出生速度。随着二胎的放开和深圳开放的政策,未来涌入的人口更多,学校更为紧张,相对应好的学校更具价值,招商依山郡的价值一直被低估,龙岗除了私立百外以外排名第一的学位房,大运的崛起和地铁16号线的开通将推动这一区域的房价上涨。
2.万科四季花城,好多做地产的朋友都住这里,买得很早了,后面慢慢又都搬回南山福田。 四季花城确实是一个很经典的地产项目,在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。 这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常,这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联,确实是品质有保证、地段位置也足够好。 喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议,现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化,长期这里可以跑平大市,仅此而已。 户型的实用率是真高啊,尽可能选有电梯的房型吧。
3.罗湖布心片区前景只能说普通吧。第一,这两个区域都是沉没板块。 第二,再叠加八九十年代的老房源。 升值层面肯定不要有太大指望。但从自住的角度,我们要感谢被资本横扫过数轮的深圳,还有这样的洼地为刚需存在。
综合来看,必须三选一,招商依山郡不管是自住还是学位还是比较推荐的,但是还要具体知道你们的家庭具体情况才能给予你精准推荐。
3、问:老师好,本人目前年收入税后50-60W,2-3年后应会增加20-40%,最近想把手里佳兆业前海广场2.5房置换卖掉,出手还掉贷款能回650万左右(HK工作,需要的话可以做利率3.2%左右的税贷80-100万)。 目前看中宝能城4房,去HK上班坐高铁方便,小区好朋友多。但板块未来升值潜力和还有小区环境又不如前海,所以想问问老师是否置换和置换的时机。另外很喜欢半岛城邦这个高大上的盘,预算内只能考虑二期(单证)有1000万,11万左右2房,没有一步到位,预算1200W内,绝对不超1350W,不想贷款太多影响生活质量和未来创业的可能。所以请老师不吝指点迷津。
答:你好,西丽不是领涨板块,但宝能城自住很舒服。
1000万以上的选筹思路:
1.深圳湾:(深圳湾学校覆盖的小区)
2.南山:华润城(大冲城市花园),配套成熟,楼龄新,可以关注; 半岛城邦,学位有潜力,海景漂亮,有的单价不贵;
3.宝中:幸福海岸、第五大道、尚都、熙龙湾
4、问:老师好,你觉得龙岗喜悦里怎么样?升值空间大吗?谢谢
答:喜悦里住家还不错,地铁口,有摩尔城和海航城两个商业,赠送比较多,投资的话就要考虑综合因素了,投资周期,可控资金量。
5、问:大大好,我工作5年,来深2年,女友在福田有一个59平的小两房,满2年,今年想在结婚前,出租女友的房子,再用本人的额度再买一套小房子,作为辅助资产(这样我们两供应两套房,也不会太影响我们的生活质量),因为工作考虑,目前主要考虑南山,想问下南山总价450的房子,有哪些小区值得推荐?两人均是90后,积蓄不多,年收入共100万左右,想问下是否有更好的房产操作方式?
答:你好,思路没有问题,房票用完再领证。南山工作可以重点关注南山。 南山总价450万,以下特点的房子在南山是比较走俏的:
1. 比较新,最好05年以后,可以无小区 2. 去工作地点方便,这里包括南北科技园&后海 3.最好带有中上等学位。
典型代表可以参考松坪村和南荔苑等。小户型价格上涨会推动中大户型的价格上涨,虽然不一定有成交,但账面上去了。 受众面之众,其实就是在红海里竞争,只需要在意之前列出的条件就可以,至少不落后。
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